Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ qua tình huống cụ thể

 “Tranh chấp đất đai có sổ đỏ giải quyết như thế nào?” là câu hỏi đã được rất nhiều khách hàng gửi về cho các luật sư của Tổng đài pháp luật. Pháp luật đất đai là một lĩnh vực rộng, có sự ảnh hưởng đến cuộc sống của mọi người nói chung và những người sở hữu đất đai nói riêng. Đặc biệt là về những vấn đề cấp thiết như tranh chấp đất đai, chủ sở hữu nếu không am hiểu về pháp luật đất đai thì khó mà đưa ra được phương án giải quyết cụ thể. Vì vậy, trong bài viết dưới đây, Tổng đài pháp luật sẽ có một số hướng dẫn/ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ trong một số trường hợp cụ thể.

Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ qua tình huống cụ thể

Giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ với chủ đất liền kề?

Anh Hoàng (Thái Nguyên) có câu hỏi: “Năm 2019 tôi có mua một mảnh đất đứng tên anh M thuộc huyện Định Hóa Thái Nguyên với diện tích 200m2. Mảnh đất này anh M được thừa kế theo di chúc từ bố, sát mảnh đất nhà anh M là mảnh đất thuộc sở hữu của anh N em trai anh M. Mảnh đất của anh M và anh N là cùng 1 mảnh đất lớn được chia đôi ra sau khi bố mẹ mất do đó có một căn nhà ở giữa 2 mảnh đất.

Sau khi hoàn thành thủ tục mua nhà, tôi được anh M giao cho quyền sở hữu mảnh đất 200m2 và giấy tờ viết tay cho tôi toàn quyền sử dụng căn nhà trên mảnh đất. Tuy nhiên, đến tháng 6/ 2020, anh M vẫn chưa giao lại mảnh đất và căn nhà cho tôi sử dụng mặc dù tôi muốn nhanh lấy mảnh đất và căn nhà đó cho thuê.

Tôi có thỏa thuận với anh N để lấy căn nhà đó cho thuê vì một phần của căn nhà vẫn thuộc mảnh đất của anh N nhưng anh N yêu cầu phá dỡ toàn bộ căn nhà. Tôi không đồng ý nên đã nộp đơn lên UBND xã mời anh N lên làm việc, đã nhiều lần nhưng anh N vẫn không lên UBND để giải quyết. Thời gian chờ đợi quá lâu nên tôi mời Sở tài nguyên và môi trường xuống làm việc và có sự chứng kiến của UBND xã. Anh N nói tôi mua đất của anh M chứ ko mua nhà nên không có quyền để cho thuê, phải tháo dỡ hết.

Vì vậy tôi có một vài vấn đề muốn được tư vấn như sau:

• Tranh chấp đất đai có giấy tờ viết tay (giấy trao quyền sử dụng căn nhà của anh M cho tôi) thì vấn đề tranh chấp này giải quyết như thế nào?
• Trong trường hợp anh N yêu cầu phá dỡ căn nhà thì mọi chi phí liên quan do anh N chịu có phải không?
• Nếu anh N cố tình trì hoãn thì tôi có thể tiến hành cho thuê đất trong thời gian này không?

Mong được luật sư tư vấn vấn đề tranh chấp đất đai có sổ đỏ này. Tôi xin chân thành cảm ơn!”

>>> Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ. Liên hệ luật sư 1900633705

Trả lời: Về trường hợp anh đang gặp phải cùng những vấn đề còn thắc mắc, đội ngũ luật sư đất đai của Tổng đài pháp luật xin phép tư vấn như sau:

1. Về vấn đề tranh chấp đất đai có giấy tờ viết tay: Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, thỏa thuận cho phép sử dụng căn nhà giấy tờ viết tay thuộc mảnh đất bạn đã mua là hoàn toàn hợp pháp. Bên cạnh đó, việc giao dịch này đã được lập thành văn bản nên bạn có căn cứ pháp lý để đòi lại quyền sử dụng của căn nhà/ cho thuê tùy theo ý muốn. Bạn cũng đã được sang tên quyền sử dụng đất với mảnh đất này nên bạn có quyền yêu cầu anh M giao lại đất nhà để bạn cho thuê. Mặc dù vậy, căn nhà này vẫn thuộc 1 phần mảnh đất của anh N nên 2 bên cần thỏa thuận lại về quyền sử dụng toàn bộ căn nhà và việc bạn cho thuê căn nhà cũng không được gây ảnh hưởng đến phần đất của anh N.
2. Về vấn đề chi phí phá dỡ căn nhà của anh N: Một phần căn nhà nằm trên đất của bạn và thuộc quyền sở hữu của bạn. Như vậy, khi anh N có hành động cố tình cản trở việc bạn lấy lại căn nhà để cho thuê hoặc lấy lý do không chính đáng bạn có thể khởi kiện lên Tòa án theo Điều Điều 589 Bộ luật dân sự năm 2015 để yêu cầu bồi thường. Việc bồi thường có thể lý do gây hủy hoại tài sản, lợi ích gắn liền với việc sử dụng tài sản bị mất, mức bồi thường tùy thuộc vào hiện trạng thực tế. Tuy nhiên, việc Tòa án có ra quyết định buộc anh N bồi thường không còn phụ thuộc vào những chứng cứ, lý lẽ mà anh N cung cấp.
3. Nếu anh N cố tình trì hoãn thì bạn vẫn có thể cho thuê phần đất này, vì bạn đã đứng tên sở hữu mảnh đất cũng như được trao toàn quyền sử dụng căn nhà trên mảnh đất. Tuy nhiên, việc sử dụng/ cho thuê căn nhà này không được ảnh hưởng đến mảnh đất liền kề hoặc có liên quan đến căn nhà.

Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến việc tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ, liên hệ luật sư tư vấn tranh chấp đất đai 1900633705

> Xem thêm bài viết: Tranh chấp đất đai là gì? Thực trạng, xử lý tình huống tranh chấp quyền sử dụng đất.

Trong thời gian ghi nợ tiền sử dụng đất có được phép chuyển nhượng QSDĐ?

Anh Hòa (Thái Bình) có câu hỏi: “Mẹ tôi có một mảnh đất hoa màu 600m2 đứng tên mẹ tôi. Giờ bà muốn làm thủ tục sang tên cho 2 con trai là tôi và một anh cả tuy nhiên mẹ tôi vẫn chưa hoàn thành thuế đất. Như vậy, mẹ tôi có thể tiến hành việc chia cho các con rồi hoàn thành nợ thuế được không, có sợ xảy ra tranh chấp đất đai có sổ đỏ không? Mong được luật sư tư vấn! Tôi xin chân thành cảm ơn!”

>>> Tư vấn tranh chấp đất đai có giấy chứng nhận. Gọi ngay 1900633705

Trả lời: Theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về ghi nợ tiền sử dụng đất. Cụ thể:

“Điều 16. Ghi nợ tiền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.”

Và thông tư 76/2014/TT-BTC về thu tiền sử dụng đất: 

“Điều 12. Ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

…

3. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng. Trường hợp khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa trả nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế.”

Như vậy, muốn thực hiện việc tặng/ cho quyền sử dụng đất, mẹ bạn phải hoàn thành thanh toán tiền nợ sử dụng đất. Việc trả nợ sau khi đã chuyển quyền sử dụng đất chỉ áp dụng cho trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất mà người để lại di sản thừa kế chưa thanh toán khoản nợ thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm: Nên tư vấn luật đất đai tại văn phòng hay thuê luật sư đất đai?