Quy trình mua bán đất theo quy định pháp luật – Thủ tục mua bán đất 2022

 Quy trình mua bán đất theo quy định của pháp luật gồm những bước nào? Thủ tục mua bán đất thế nào? Có phát sinh nhiều chi phí không? Làm thế nào để quy trình đó diễn ra hợp pháp?… Khi có bất cứ câu hỏi gì cần tư vấn về pháp luật đất đai, hãy gọi đến Tổng đài pháp luật 1900.633.705 để được các luật sư tư vấn hỗ trợ trực tuyến, giải quyết nhanh chóng các vấn đề còn vướng mắc.

Quy trình mua bán đất hợp pháp

Chị M.C gửi câu hỏi về quy trình mua bán đất:

Chào luật sư, tôi muốn mua một mảnh đất 110m2 ở quận Hà Đông. Tôi thấy người bán đăng bán giá rẻ nên không muốn bỏ lỡ cơ hội này nhưng tôi không biết bắt đầu từ đâu. Bản thân tôi là người buôn bán nhỏ lẻ ở nhà nên mấy vấn đề này tôi không thông thạo lắm. Tôi sợ nếu giao dịch không an toàn sẽ dẫn đến những hệ lụy pháp lý không mong muốn sau này. 

Vậy quy trình mua bán đất đai hợp pháp diễn ra như thế nào? Hai bên cần chuẩn bị những giấy tờ gì khi xác lập tại văn phòng công chứng? Có những phương thức thanh toán nhà đất nào hiện nay và khi nào thì bên bán phải thanh toán hết số tiền cho bên mua ạ?

>>Luật sư tư vấn lệ phí và quy trình mua bán đất hợp pháp – Gọi 1900.633.705 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gọi điện đến tổng đài pháp luật. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được trả lời như sau:

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì hình thức của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất và tài sản ngắn liền với đất phải được xác lập tại văn phòng công chứng thì mới có giá trị pháp lý. Cụ thể tại điểm a, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định công chứng hợp đồng như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Như vậy, bạn cần xác định phải lập hợp đồng tại văn phòng công chứng công hoặc văn phòng công chứng tư thì giao dịch mua bán đất mới đảm bảo tính pháp lý, các hình thức xác lập khác sẽ không đảm bảo tính pháp lý và tồn tại nhiều rủi ro khác nhau.

Quy trình mua bán đất

1. Kiểm tra, xác thực giấy chứng nhận và các giấy tờ liên quan

Người mua cần kiểm tra kỹ: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan khác như sổ hộ khẩu, CMT, giấy đăng ký kết hôn… của chủ nhà đất (đề nghị chủ nhà hoặc môi giới cho xem bản chính).

Bạn cần liên hệ tới văn phòng công chứng để kiểm tra tình trạng giao dịch, liên hệ với địa chính cấp xã để kiểm tra thông tin về việc có tranh chấp hay không đến phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện kiểm tra các thông tin quy hoạch, thu hồi đất..

2. Đặt cọc mua nhà

Đây là bước không thể thiếu trong thời gian chờ tới ngày ký hợp đồng. Điều này đảm bảo việc người bán lẫn người mua không thể hủy giao dịch, gây ảnh hưởng cả 2 bên.

Số tiền đặt cọc tùy thỏa thuận 2 bên nhưng thường là 2-3% giá trị căn nhà hoặc mảnh đất. Thời gian đặt cọc sẽ từ 5 7 ngày, một số trường hợp có thể lên tới 30 ngày tùy vào thỏa thuận giữa hai bên.

3. Thanh toán và ký hợp đồng mua bán công chứng

Sau khi ký hợp đồng và công chứng hợp đồng, bên mua sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại cho bên bán; bên bán sẽ bàn giao các giấy tờ pháp lý liên quan đến việc mua bán theo yêu cầu của văn phòng công chứng cho bên mua.

Các loại giấy tờ bên mua cần chuẩn bị: Bản gốc CMND + 4 bản photo công chứng. + Bản gốc hộ khẩu thường trú + 4 bản photo công chứng.

4. Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Bên mua và bên bán sẽ phải nộp hồ sơ mua bán đất tại văn phòng của một cấp chính quyền như quận, huyện,

Bộ hồ sơ bao gồm: 2 bản sổ hộ khẩu + CMND + Đăng ký kết hôn/ Giấy chứng nhận độc thân + 2 bản hợp đồng đã công chứng và đầy đủ chữ ký của hai bên. + Sổ đỏ bản gốc

5. Đóng các loại thuế và phí trước bạ

Tùy theo thỏa thuận của người mua và người bán mà một trong hai bên sẽ phải nộp hồ sơ và các loại chi phí theo quy định của nhà nước tại UBND cấp quận/huyện.

+ Bên mua: Thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị hợp đồng

+ Bên bán: Phí trước bạ 0.5% giá trị hợp đồng

+ Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp

+ Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).

+ Lệ phí cấp GCNQSDĐ: 0,15% giá trị hợp đồng

6. Thẩm định của văn phòng

Cơ quan thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra, xác nhận lại thông tin về mảnh đất theo hồ sơ mà hai bên đã nộp lên cơ quan công quyền.

Sau khi đã xác nhận được thông tin, cơ quan công quyền sẽ gửi thông báo về thuế để chủ nhà đi nộp, thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình.

7.  Đăng bộ ra sổ mới

Sau khi đã nộp thuế đầy đủ, người mua cần đến UBND quận/huyện nộp toàn bộ hồ sơ nhà đất, hợp đồng mua bán nhà đất và biên lai trước bạ

Sở địa chính nhà đất sẽ đăng ký sự thay đổi chủ sở hữu của nhà đất.

Những giấy tờ nhà đất đã được đăng ký làm lại thông tin chủ sở hữu sẽ được cấp lại trong khoảng từ 30 45 ngày sau kể từ ngày đăng ký thay đổi.

Phương thức thanh toán tiền trong quy trình mua bán đất

Phương thức thanh toán tiền trong quy trình mua bán đất là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu. Xét trên phương diện pháp lý, bên mua có nghĩa vụ thanh toán toàn bộ số tiền khi bên bán ký vào hợp đồng công chứng và bàn giao sổ đỏ/sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và các giấy tờ cá nhân cho bên mua. 

Tuy nhiên, trên thực tế việc thanh toán do các bên thỏa thuận không giống nhau, theo thông lệ thì bên mua sẽ giữ lại một khoản tiền giao động từ 50-100 triệu đồng cho đến khi bên mua nhận được sổ đỏ mang tên mình thì mới thanh toán 100% số tiền theo thỏa thuận vì:

+ Bên bán có thể đang nợ thuế hoặc các nghĩa vụ tài chính khác đối với phần đất và tài sản trên đất của mình;

+ Bên mua lo ngại xảy ra vấn đề tranh chấp với bên thứ ba hoặc phần đất bị nằm trong quy hoạch;

+ Bên mua mong muốn bên bán có trách nhiệm đến cùng với bên mua trong quá trình thực hiện thủ tục sang tên;

Thực tiễn ở Việt Nam cho thấy những lo ngại này không phải là không có cơ sở. Là một luật sư từng tham gia nhiều vụ việc giao dịch mua bán đất, tôi thấy khách hàng thường thanh toán theo trình tự như sau:

Sau khi ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng, bên bán sẽ giữ toàn bộ giấy tờ đã công chứng như: Hợp đồng mua bán, giấy tờ cá nhân của bên mua và cả hai bên sẽ ra ngân hàng gần nhất. Bên mua sẽ thực hiện chuyển khoản số tiền mua bán đã thỏa thuận sang tài khoản cho bên bán. 

Bên bán xác nhận đã nhận đủ tiền thông qua tài khoản cá nhân của mình thì sẽ chuyển lại hợp đồng mua bán đất và giấy tờ cá nhân cho bên mua để bên mua có thể đi thực hiện thủ tục sang tên.

Còn việc các bên thỏa thuận bêm nua giữ lại một phần tiền đến khi nhận được sổ đỏ thì là thỏa thuận cá nhân nhưng số tiền sẽ không quá lớn để tránh gây thiệt hại cho bên bán.

Trong hợp đồng công chứng, bạn nên thỏa thuận bên mua đi thực hiện thủ tục trước bạ sang tên và thay mặt bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân. Thỏa thuận này trên thực tế sẽ phù hợp hơn là việc bên bán đi thực hiện thủ tục và nộp thuế theo quy định.

Việc thỏa thuận thanh toán qua ngân hàng sẽ tránh được nhiều rủi ro pháp lý như:

+ Thỏa thuận chênh lệch về giá thể hiện trên hợp đồng công chứng và giá giao dịch trên thực tế. Khi xảy ra tranh chấp đất đai, thì có thể xin trích lục tài khoản để đảm bảo xác định đúng giá mua bán thực tế mảnh đất;

+ Tiết kiệm được thời gian đếm tiền và tránh nhận phải tiền giả…

Phương án thanh toán qua ngân hàng đang ngày càng được nhiều người sử dụng để giao dịch mua bán đất do tính tiện lợi và độ an toàn của nó.

Trên đây là phần tư vấn của luật sư Tổng đài pháp luật. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì về quy trình mua bán đất, hãy gọi đến số 1900.633.705 để được tư vấn kỹ hơn.